ТОП-10 стран для инвестиций в недвижимость в 2024
Инвестиции в недвижимость за границей – стабильно популярный выбор бизнеса, стремящегося диверсифицировать свои активы и получить доступ к новым рынкам. В условиях глобализации и развития технологий возможность вложения средств в зарубежные объекты недвижимости открывает перед инвесторами широкий спектр возможностей. Сюда входит потенциальный рост капитала, пассивная прибыль от владения объектами, повышение ликвидности и, не в последнюю очередь, возможность оформить резидентство или гражданство – при наличии в стране соответствующей программы. Обсудим ключевые преимущества и риски, обусловленные инвестициями в недвижимость за рубежом, а также рассмотрим лучшие направления для вложений.
Содержание:
- Зачем инвестировать в недвижимость за границей?
- Как выбрать страну для инвестиций в недвижимость?
- Какие риски необходимо учитывать при покупке недвижимости для инвестиций?
- Лучшие направления для инвестиций в недвижимость: топ-10 стран
- Главные критерии выбора недвижимости для инвестиций
Зачем инвестировать в недвижимость за границей?
Во-первых, международная диверсификация активов. Инвестиции в недвижимость других стран влекут снижение рисков, вызванных экономическими колебаниями на внутреннем рынке. Если экономика страны проживания испытывает трудности, зарубежные рынки в это же время могут оставаться стабильными или расти. Это обеспечивает защиту активов и потенциальную прибыль.
Во-вторых, возможность получения дохода от аренды. Приобретение активов в странах с высоким потоком туристов (речь как о жилых объектах, так и о коммерческих) – это отличная возможность для получения пассивного дохода.
Третьим важным аспектом является рост капитала. Цены на недвижимость могут значительно вырасти в долгосрочной перспективе. Инвестор, своевременно вложивший средства, получит значительную прибыль при последующей продаже объекта.
Также владение недвижимостью за границей предоставляет возможность чаще бывать в другой стране, изучить ее культуру и социум. Подобный опыт особенно ценен для тех, кто рассматривает зарубежные территории в качестве места постоянного проживания.
Наконец, возможность получения резидентства или гражданства при покупке недвижимости. Потребуются серьезные вложения, однако при этом не нужно владеть языком, а сам процесс займет от нескольких месяцев до года.
Как выбрать страну для инвестиций в недвижимость?
Выбор направлений для инвестирования требует внимательного анализа и взвешенного подхода. Рассмотрим главные факторы, которые следует учитывать при принятии решения:
- Экономическая стабильность. Страны с высокими темпами роста экономики и низким уровнем инфляции обеспечивают широкие инвестиционные возможности. Учитываем темпы роста ВВП и уровень безработицы – высокая занятость населения способствует регулярному спросу на недвижимость. В особенности, на жилье.
- Особенности правовых систем. В ряде страна имеется запрет или ограничения на приобретение объектов иностранцами. Верным решением будет ознакомиться со ставками налогов на недвижимость и возможными налоговыми послаблениями.
- Рынок недвижимости. Исследование цен и динамики их изменения поможет определить лучшее время для заключения сделки. Выбирать рекомендуется локации с высоким спросом, особенно в регионах, где прогнозируется развитие инфраструктуры.
- Целевое назначение объектов. Жилая недвижимость отлично подойдет в качестве долгосрочной инвестиции. Коммерческая может потенциально принести более высокий доход, но требует детального анализа: какие сферы деятельности (услуг) пользуются в выбранной локации наибольшим спросом, где расположены места с наиболее интенсивным пешеходным трафиком и так далее.
- Климат, культурные и социальные факторы. В рамках приобретения вида на жительство или гражданства за инвестиции они также играют важную роль, поскольку представляют собой новую среду, в которую погружается инвестор и члены его семьи.
- Инфраструктура и транспорт. Наличие рядом с потенциальным объектом инвестирования развитой инфраструктуры, включая дороги, аэропорты, вокзалы, школы и медицинские учреждения, ТЦ и магазины, оказывает существенное влияние на выбор локации.
Какие риски необходимо учитывать при покупке недвижимости для инвестиций?
Правовые
Профильное законодательство может существенно варьироваться от страны к стране. Из этого вытекает другой нюанс – если инвестор не знаком с местной правовой системой, велик риск столкнуться с мошенниками.
Политические
Изменение политической ситуации (например, смена правительства или парламента) может вызвать существенные изменения в регулировании рынка недвижимости и прав иностранных собственников.
Экономические
Краткосрочные и долгосрочные экономические колебания негативно сказываются на прибыли от инвестиций в недвижимость. Кроме того, в ряде стран недвижимость продается за иностранную валюту (евро или доллары), а сдается в наем за местные деньги.
Рыночные
Проблемы, такие как высокие цены, могут возникнуть в государствах с высоким уровнем спроса. При этом ситуация усугубляется, если спрос наблюдается в основном со стороны инвесторов: продать или сдать объект на таком рынке будет крайне затруднительно.
Непредсказуемые
COVID-2019 не был в планах у владельцев недвижимостью: отели и жилье для аренды в туристических городах стояли без дела на протяжении нескольких лет. Такие обстоятельства невозможно предугадать, и они негативно влияют на прибыль от инвестиций.
Лучшие направления для инвестиций в недвижимость: топ-10 стран
Турция
Значительная часть экономики Турции – туризм, сфера услуг и рекреация. Это создает привлекательные условия для инвестирования за счет огромного потока туристов со всего мира.
Минимальный порог для приобретения ВНЖ за инвестиции в 2023 году был повышен и теперь составляет 200 тыс. долларов. При этом доступна не вся территория страны, а специальные районы, где разрешается приобретать объекты иностранным гражданам.
Если в планах оформить гражданство за инвестиции, следует подготовиться, что стартовый «ценник» вырастет в два раза – до 400 тыс. долларов, если речь о покупке жилых или коммерческих объектов. 500 тыс. долларов потребуется при оформлении гражданства через создание депозита в местном банке, приобретение ценных бумаг или долевое участие в локальной компании.
При этом рынок недвижимости из-за повышения минимального порога инвестиций находится в затишье. Возможно стагнирование в ряде регионов.
Северный Кипр
Основные преимущества – теплый климат и высокий туристопоток, а также отсутствие необходимости подтверждать происхождение средств. Недостаток – Северный Кипр признан только одним государством – Турцией. Это значит, что обладатель местного ВНЖ за инвестиции не получает каких-либо преференций при путешествиях по миру. Стартовые инвестиции – от 125 тыс. евро.
Опции приобретения паспорта или ПМЖ при покупке недвижимости нет. Чтобы оформить статус постоянного жителя Северного Кипра, потребуется провести в стране не менее шести лет. При этом для сохранения вида на жительство нельзя покидать государство более чем на 180 дней в году.
Грузия
Наблюдается регулярный рост рынка недвижимости – до 50% в год. Самые востребованные города для инвестирования – Тбилиси и Батуми. Минимальный порог для зарубежных инвесторов – 30 тыс. долларов, а уже за 100 тыс. иностранный инвестор станет обладателем ВНЖ за покупку недвижимости.
Дополнительная привлекательность для зарубежных инвесторов создается за счет отсутствия налога на недвижимое имущество. К тому же не требуется подтверждать происхождение капитала.
Напрямую гражданство за инвестиции в недвижимость в Грузии оформить не получится. Однако обладатель ВНЖ, действующего в течение одного года, вправе продлевать статус 12 раз. Для натурализации потребуется сохранять резидентство в течение десяти лет.
Испания
Испанский ВНЖ за инвестиции в недвижимость – это прямой путь к гражданству по натурализации. Недостаток – высокий начальный порог для инвестирования – 500 тыс. евро при оформлении в собственность жилых или коммерческих объектов. Преимущество – высокий спрос на аренду жилья и помещений для туристического бизнеса: Испания регулярно становится самой посещаемой страной в мире, принимая десятки миллионов туристов в год.
Есть и иные направления для инвестирования в испанскую экономику: приобретение акций локальных компаний, паев инвестиционных фондов, гособлигаций. При этом объем вложений составляет от 1 до 2 млн. евро.
ОАЭ (Дубай)
Одна из самых стабильных мировых экономик, что гарантирует безопасность вложений. К тому же основные виды доходов в ОАЭ не облагаются налогами.
На выбор иностранному инвестору предлагается два типа ВНЖ за покупку недвижимости: на два года (с возможностью пролонгации) за оформление в собственность объектов ценой от 205 тыс. долларов, на десять лет – от 545 тыс.
Паспорт или ПМЖ за инвестиции в недвижимость Эмиратов оформить не получится. Если есть намерение стать гражданином, потребуется провести в государстве не менее 30 лет на законных основаниях.
Греция
Привлекает зарубежных инвесторов растущим туристическим рынком, теплым климатом и программой «Золотая виза» – ВНЖ за инвестиции в недвижимость. Стартовый ценник на недвижимое имущество варьируются от региона к региону и определяется типом объекта.
Например, помещение под реновацию или изменение типа на жилое потребует инвестиций от 250 тыс. евро. Объекты в Аттике, Салониках, Миконосе, Тире и на островных территориях с населением более чем 3100 – от 800 тыс. Остальные объекты – от 400 тыс.
Паспорт или ПМЖ за инвестиции в недвижимость не предоставляются, однако резидентство, выдаваемое на пять лет, разрешается пролонгировать неограниченное число раз. Спустя семь лет иностранец вправе рассчитывать на натурализацию.
Бали (Индонезия)
Поскольку Индонезия является островным государством, имеются закономерные проблемы с застройкой, а готовые объекты обладают относительно высокой стоимостью. Для зарубежных инвесторов цены стартуют от 130 тыс. долларов. При этом стандартного вида на жительство или ПМЖ за инвестиции не предусмотрено. Другими словами, минимальный порог не установлен. Резидентами островного государства могут стать владельцы элитной недвижимости. Другой способ – открыть в местном банке депозит на сумму от 130 тыс. долларов. Разрешение на временное проживание предоставляется на срок от одного года до двух лет с правом пролонгации – если инвестор сохраняет объект во владении. Спустя пять лет можно подаваться на постоянное место жительства.
Другая особенность Бали – невозможность оформить землю в собственность. Если инвестор приобретает объект (например, апартаменты под сдачу), прилегающую землю ему предоставляют в пользование с возможностью пролонгации.
Мальта
Инвесторов привлекает близкое расположение к морю, высокий уровень жизни, приемлемые цены на продукты и услуги. Кроме того, Мальта входит в ЕС, в связи с чем резидентство или паспорт этой страны открывает широкие возможности для перемещения по Шенгену. Гражданство за инвестиции в недвижимость здесь можно приобрести за рекордно короткий срок. За три года, если арендовать жилье стоимостью от 80 тыс. евро в год на срок пять лет. За один год – если купить объект ценой от 700 тыс. евро.
Венгрия
Для возможности приобрести объект иностранному гражданину в первую очередь потребуется получить разрешение в местном земельном комитете. При этом выбор ограничивается только жильем ценой от 500 тыс. евро. Помещение для бизнеса приобрести не получится.
ПМЖ при покупке недвижимости станет доступно спустя три года проживания по виду на жительство. На натурализацию в сумме уйдет 11 лет.
Таиланд
Стать обладателем гражданства при покупке недвижимости в юго-восточном королевстве не получится, зато зарубежным инвесторам доступна виза резидента на десять лет. Для оформления потребуется приобрести один или несколько объектов у одного застройщика на сумму 270 тыс. долларов. Визу на 20 лет доступна при доплате 54 тыс. долларов.
Главные критерии выбора недвижимости для инвестиций
Цена и месторасположение
В первую очередь следует исходить из суммы, которой располагает инвестор. Однако если речь идет о приобретении вида на жительство, паспорта или ПМЖ за инвестиции, отталкиваться придется от условий, действующих для зарубежных инвесторов в том или ином государстве.
Месторасположение объекта также играет существенную роль вне зависимости от его типа. Если объект приобретается для себя, важно наличие поблизости всей необходимой инфраструктуры. Если объект коммерческий, следует учесть его назначение и заранее изучить, есть ли поблизости дороги, парковки, пешеходные зоны.
Стоимость услуг ЖКХ
Даже если сам объект был приобретен по демократичному ценнику, оплата жилищно-коммунальных услуг может съесть значительную часть бюджета. Это еще раз отсылает к необходимости изучения основ местного законодательства и ценообразования.
Ликвидность
Перед покупкой не лишним будет поинтересоваться, как измениться стоимость объекта в ближайшие два-три года. Даже если он приобретается для себя, никто не застрахован от непредвиденных обстоятельств.
Документы
Заранее следует проверить, имеется ли у застройщика разрешение на строительство, не наложен ли на имущество арест, не числится ли за помещением крупный коммунальный долг.